新的購房群體帶來新的需求 四類創新房型介紹

　　房價的上漲，以及新的購房群體的崛起，帶來了新的需求：剛需兼顧改善，市場也因此出現了不少創新房型。對比發現，四類創新房型產品在平面或者空間的設計上更加合理，使用效果更好。
　　房型創新仍在持續
　　需求在不斷變化，產品隨之也發生著變化。就樓市而言，因為房價的上漲，不同類型購房群體的更迭，甚至包括政策的變化而帶來的新的需求，都要求市場提供相對應的戶型產品，因而戶型的創新仍在持續。
　　樓市經歷了黃金10年，大的變化莫過于房價大幅上漲，這使得市場對戶型面積的態度產生了微妙的變化，有之前的單純追求大面積，逐漸轉變為實用，因此我們經?？煽吹竭@類產品，在滿足房間需求的前提下，房間數量不變，但房間面積卻變小了，其直接好處就是降低了房子的總價;還有一種就是在面積不變的情況下，房間數量增加了，提高了空間的使用效率，如90平方米的三房。
　　當然，為了提高空間的使用效率，開發商在設計方面下足了功夫。比如：通過消除長過道、削減非必要功能的主衛生間和獨立餐廳等，使得房型變得緊湊;或者將各功能空間環繞布置，消除異形空間、優化開門方式等，讓戶型面積使用變得更加合理;另外，各個功能空間面積分配上也做到主次空間面積得當，以及充分利用收納空間等。
　　此外，新的購房群體的崛起，也對戶型創新提出了新的要求。比如80后已經逐漸成為房地產的購買主力，他們正在從剛需向改善轉變，與此同時，又恰逢“二孩政策”全面放開。那么，如何在房價不斷上漲與80后換房需求之間找到平衡，并推出相應的產品，就成為開發商重點研究的問題。
　　當然，盡管有不少戶型號稱是創新房型，但實際上只是概念炒作。目前，經?？吹接蟹科筇柗Q推出各類“時尚版”、“舒適版”甚至“豪華版”創新房型產品，但大多數產品總體上并未脫離原有設計思路，只是個別地方做了一些改動，所以算不上真正意義上的創新產品。購房者還需仔細甄別。
　　四類房型各具特色
　　市場上創新房型主要滿足不同類型的需求。本刊不動產研究中心通過對近期市場推出的各類創新產品梳理發現，主要有四類產品比較有特色。
　　成長性房型：滿足不同階段需求
　　這類戶型可應對不同時期的需求，房型可以靈活調整。隨著房價的上漲，剛需戶型不再只是滿足基本的居住要求，須兼具功能性與舒適性，并能夠滿足一段時間內家庭結構變化的需求。
　　近期招商地產針對“二胎政策”，就推出了一個適應二孩在成長不同階段(包括嬰兒期、兒童期、青少年期 、成年期)不同需求的戶型產品。據了解，該戶型面積為125平方米，屬于3+1房。在戶型設計上，首先利用入戶的封閉陽臺，作為老人房或客房，多了一個房間;而北向的孩童房，在孩子處于嬰兒期和兒童期時，可跟主臥打通，在嬰兒期作為主臥的書房，兒童期則方便家長照顧二孩;到了青少年期將打通的墻封閉，使孩子和父母均有私密空間;直到成年期，孩子離開家庭，南北的雙孩房間根據需求更改為不同功能用房。
　　小面積復式型：在層高上做文章
　　四房，在一般人的印象中，起碼得130平方米以上才能實現，否則就變成“鴿子籠”。但目前有一些小面積產品，完全能達到這種目的。
　　記者了解到，今年以來出現了一種創新剛需戶型，層高達到了3.5米以上，可以利用層高完成立體空間上的小三房改造，并利用層高“多”出來的空間完成收納儲物，增加房間的空間使用率。其買一層送一層的設計，讓戶型更加多變，可塑性非常強。
　　上海某項目推出45平方米的LOFT產品，由于采用4.5米的挑高設計，所以完全能夠在空間上做文章，實現從單身到三代同堂的居住需求。據了解，該房型主要通過調整上下兩層各個居室的功能，完全可以滿足最多達到6口人的居住需求。當然，由于面積不大，該房型在一定程度上犧牲了居住的舒適度，但解決了整個家庭的實際需求，所以不失為一種較好的房型。
　　迷你別墅：滿足改善型需求
　　只有90平方米的別墅，相信絕大多數人會認為這種產品不靠譜，但實際上并非如此。
　　其實，這類產品的優勢在于戶型創新，使得使用面積大大增加，從而實現別墅生活。如上海某開發商在重慶(樓盤)開發的一個項目，建筑面積為85平方米的聯排別墅產品，房間數量也實現了四房兩廳三衛，與普通聯排別墅并無二致，實際實得面積約220平方米，贈送率高達160%。那么它是如何實現的呢？
　　據了解，該別墅通過將地下室挑空設計，得到免費的兩層地下室面積;將6.6米客廳挑空，地上二層得到一間免費的臥室;再加上9.6平方米室內采光井挑空，贈送前院花園、屋頂花園，最終實現了四房兩廳三衛的類別墅級功能空間配置。90平方米別墅的戶型設計以“功能布局緊湊合理，善于借鑒面積”為主旨，利用各個戶型技巧，進行可變空間的改造及附加空間的利用，從而達到小別墅、大空間的目的。
　　據了解，目前小別墅產品在市場上已經變得較為常見，開發商在產品戶型設計上下足了功夫，如世茂推出一款產品，建筑面積僅59平方米，但使用面積卻達到了240平方米，此外，包括碧桂園、龍湖等開發商，也推出面積在100～140平方米之間的小別墅，但實際使用面積均超過200平方米。通過贈送面積實現別墅產品的尺寸空間，并讓購房者感到物超所值，這是小別墅的優勢。
　　極小公寓：讓創業者有個家
　　有建筑面積僅12平方米的公寓嗎？答案是“有”，其主要客戶群體為置業者，尤其是創業者。
　　據了解，萬科推出一款名為極小公寓產品，面積最小的只有12平方米，大一點的有18平方米和25平方米。這種公寓產品面積雖小，但功能齊全，號稱“全能百變公寓”，帶有獨立衛生間，同時還帶有開發式的陽臺，可以擺放洗衣機、晾衣服，主要適用對象為單身群體或創業初期的年輕人。該公寓的使用率極高，功能也可多變為工作、休息、聚會三種模式。更為重要的是，這種住房便宜，房價為大多數年輕人所能承受。當然，這種公寓內部布置非常有講究，如帶滑輪的可移動辦公桌可變身為移動小辦公室，還能當餐桌用，折疊沙發可自由變換為沙發、床、座椅等，收納柜也能很好地放置雜物等。